Diagnostic amiante, plomb et termite à Paris

VOS OBLIGATIONS… VENTE & LOCATION

RECHERCHE DE MATERIAUX POUVANT CONTENIR DES FIBRES D’AMIANTE (VENTE)

Cadre réglementaire et normatif

Décret n°96- 97 du 7 février 1996 ( modifié par le décret n°97-855 du 12 septembre 1997 et le décret n° 2001-840 du 13 septembre 2001 ainsi que par le décret n° 2002-839 du 3 mai 2002 ) relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires lies à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis.

De la norme NF X 46-020 définissant certaines règles de recherche

Duré de validité : illimité sauf travaux

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Le repérage consiste à identifier et à localiser les matériaux et produits contenant de l’amiante incorporés ou faisant indissociablement corps avec l’immeuble ou avec les parties d’immeuble à démolir.

Le technicien collecte et analyse les données générales relatives au bâtiment : plans, investigations déjà réalisées par le propriétaire.

L’expert collecte les données générales relatives au bâtiment : plans, expertises précédentes, etc.

Il réalise :
- Une inspection visuelle des lieux en vue du repérage des matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante en se référant au programme de repérage défini par l’annexe du décret n°2002-839 du 3 mai 2002 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires lies à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis.
- Il réalise des prélèvements représentatifs des matériaux et produits pour lesquels il existe un doute quant à la présence d’amiante en vue de leur analyse par un laboratoire accrédité.
- Il rédige et constitue un rapport de repérage suite à son intervention.

CONSTAT DE RISQUES D’EXPOSITION AU PLOMB (CREP).(VENTE & LOCATION)

Cadre législatif

Immeuble ou partie d’immeuble à usage d’habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949.

Duré de validité :
- Un an, si teneur de plomb au dessus de 1 mg/cm²
- Illimité si inférieur à 1 mg/cm²

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A ce jour, le diagnostic plomb ne concerne que les peintures et non les canalisations d'eau.

Un constat de risque d’exposition au plomb doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, à tout contrat constatant la vente des parties privatives d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation, construit avant le 1er janvier 1949 et ceci sur l’ensemble du territoire. A défaut, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par l’accessibilité au plomb.
A partir du 12 août 2008, ce constat de risque d’exposition au plomb est rendu obligatoire pour la location de tout ou partie d’un bien immobilier, ainsi que pour toutes les parties communes des immeubles d’habitation.
L’opérateur identifie les revêtements dégradés, pour lesquels il existe un risque d’intoxication par ingestion ou inhalation.

Dans le cas où il est repéré des revêtements contenant du plomb : ce diagnostic a une durée de validité de 1 an dans le cas d’une vente et de 6 ans pour les biens en location et les parties communes. S’il existe des revêtements dégradés, le propriétaire est tenu d’effectuer des travaux afin de supprimer tout risque d’exposition au plomb avant la vente ou la location.

MESURAGE DES SURFACES CARREZ OU BOUTIN (VENTE & LOCATION)

Cadre réglementaire : obligatoire pour les biens en copropriété

Certification de la superficie privative conformément à la loi du 10 juillet 1965 et la Loi N° 96/ 1107 du 18 décembre suivant décret N° 97/532 du 23 mai 1997
Duré de validité : illimitée sauf travaux ou réaménagement

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"Art.4-1. - La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot, mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Pour la location.

DIAGNOSTIC PERFORMANCES ENERGETIQUE DPE (VENTE & LOCATION)

Cadre réglementaire : obligatoire pour les biens en copropriété

Obligatoire pour toutes ventes de biens immobiliers à compter du 1er novembre 2006 : loi 2004-1343 du 9 décembre 2004 relative au logement et à la construction, ordonnance 2005-655.

Duré de validité : dix ans sauf travaux ou réaménagement

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Diagnostic de Performance Énergétique pour les Bâtiments à usage de logement et commercial proposé globalement à la vente catégorie logement permettant à l'acquéreur d'être informé sur les caractéristiques thermiques du bâtiment (chauffage, production eau chaude, climatisation) et sur une estimation des coûts dues à ces consommations.
Et d'être incité à réaliser des travaux d'économie d'énergie grâce aux recommandations incluses.

Au sens de l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au DPE ventes, il s'agit d'un bâtiment à usage principal. Le diagnostic de l’appartement en copropriété ne doit se baser que sur des factures pour les immeubles avant 1949.

ETAT DE L’INSTALLATION INTERIEURE D’ELECTRICITE (VENTE)

Cadre réglementaire :

Depuis le 1er janvier 2009 à réaliser suivant norme XP C 16 600
Immeuble ou parties d’immeuble à usage d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité depuis plus de 15 ans. Le diagnostic électrique couvre quant à lui exclusivement les aspects de mise en sécurité.

Duré de validité : 3 ans

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Les exceptions permettant de se dispenser du Diagnostic Electricité

Un propriétaire peut se soustraire à ce diagnostic lorsqu’il a en sa possession une attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre (Consuel ou équivalent) une attestation, datant de moins de 3 ans à la date à laquelle ce document doit être produit.

Les limites du diagnostic :

Les différents contrôles ne peuvent porter que sur les parties visibles ou accessibles de l’installation au moment du diagnostic. Celui-ci doit s’effectuer sans démontage de l’installation électrique ni déplacement de meubles. Les contrôles devront s’effectuer sans aucune détérioration en particulier sur les isolants des câbles de l’installation électrique.

Y a-t-il des obligations de travaux de la part du vendeur ?

Le diagnostiqueur signalera les anomalies et apportera les explications sur la nature des risques encourus en cas d’utilisation de l’installation (électrisation, électrocution, incendie). Il conseillera le propriétaire de faire réaliser dans les meilleurs délais et par un électricien qualifié, les travaux permettant de réparer ou de corriger les anomalies relevées. Pour l’instant, un vendeur vend son bien en l’état et n’a aucune obligation de réaliser les travaux de mises en sécurité avant la vente de son bien. Il appartiendra à l’acquéreur afin d’être en sécurité dans le bien acquis, d’effectuer à sa charge les travaux.

Des défauts sont faciles à éviter, pensez-y :
- les éclairages provisoires du type douilles de chantier sont à supprimer (y compris dans les dépendances)
- les prises, interrupteurs... doivent être en place, non déboités et munis d’un capot de protection
- Aucun fils ne doit être apparent, et doit être placé dans des goulottes pvc ou autre
- Les prises équipées d’un plot de terre doivent être reliées à la terre
- Une installation possédant en tête de ligne un dispositif différentiel à haute sensibilité <= 30mA permet de corriger des défauts de mise à la terre.

ETAT DE L’INSTALLATION INTERIEURE GAZ (VENTE)

Cadre réglementaire :

Décret n°2006-1147 du 14 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique et à l’état de l’installation intérieure de gaz dans les locaux privatifs à usage d’habitation.et leurs dépendances.
Arrêté du 6 avril 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz.

Depuis le 1er janvier 2007 à réaliser suivant norme XP P 45 500
Immeuble ou parties d’immeuble à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz fixe depuis plus de 15 ans.

Duré de validité : 3 ans

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Les exceptions permettant de se dispenser du Diagnostic gaz.

Toute personne ayant en possession un certificat de conformité de niveau 1 ou 4 datant de moins de 3 ans. Ces certificats sont délivrés par les installateurs d’appareils au gaz lors de l’installation d’un nouvel appareil ou lors de la modification de l’installation.

Toute personne disposant d’un diagnostic sécurité gaz datant de moins de trois ans réalisé par l’un des organismes suivant « Qualigaz, Norisko ou équivalent ».

Comment va se dérouler le diagnostic ?

Le diagnostic commence juste après le compteur ou le premier organe de coupure pour le GPL. Vérification de la tuyauterie, des organes de coupure, de la sécurité des appareils, de la ventilation des locaux, du taux de rejet en monoxyde de carbone (CO) et d’un contrôle de fuite.

Marche à suivre, complément de l’ordre mission :

Le diagnostic gaz comprend des contrôles de fuite et de vérification du taux de Monoxyde de carbone (CO), certaines mesures devront être prises pour effectuer ces derniers :

Les appareils devront être en état de marche lors de notre visite.
Nous vous rappelons que toute chaudière ou autres appareils raccordés doivent faire l’objet d’un entretien annuel pour votre sécurité et le bon fonctionnement de vos appareils. La responsabilité de l’opérateur se limite aux points effectivement vérifiés, les contrôles réalisés ne préjugent en rien de la conformité de l’installation.

RECHERCHE TERMITES (VENTE)

Cadre réglementaire et normatif

Loi N° 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages

Décret N° 2000-613 du 3 juillet 2000 relatif à la protection des acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites.

État parasitaire : Suivant modèle d'état parasitaire relatif à la présence de termites
dans un immeuble contenu dans l’Arrêté du 29 mars 2007.

Durée de validité 6 mois : si appartement non vendu, actualisé gracieusement.

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Le repérage est limité aux locaux privatifs et aux éléments rendus accessibles et visibles lors de la visite sans utilisation d'équipement spécifique tel que nacelle, échafaudages, etc.

Cette recherche ne comporte aucun démontage, ni investigation destructive à l'exclusion des prélèvements de matériaux.

L'ensemble des bois cachées qui n'ont pu faire l'objet d'un contrôle complet sur toutes leurs faces, les matériaux doublés, les assemblages et des encastrement dans les murs sont exclus de ce rapport :
- Conformément à l'article 9 de la loi N° 99-471 du 8 juin 1999 : les fonctions d'expertises ou de diagnostic sont exclusives de toute autre activité de traitement préventif, curatif ou d'entretien de lutte contre les termites.

ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES ENRT(VENTE & LOCATION )

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Cadre réglementaire

Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) : pour tous les biens immobiliers, articles L 125-5 et R 125-26 du Code de l'Environnement, loi du 30 juillet 2003 et selon arrêtés préfectoraux, d'après les décrets et arrêtés 2005-134 du 15 février 2005 et 2005-1130 du 7 septembre 2005.
Duré de validité 6 mois : si appartement non vendu, actualisé gracieusement

Etat des Risques Naturels et Technologiques Majeurs : consiste à donner une information à l’acquéreur sur les aléas de type : anciennes carrières, mouvements de terrains, inondations …. et au niveau technologique le danger que pourrait engendrer un établissement à risque de proximité (fabrication de vernis, explosifs... etc - ou bien la transport de matières dangereuse par voie terrestre, ferroviaire…etc…
Suivant décret actualisé et arrêtés préfectoraux actualisées actualisés tous les 6 mois.

AUTRES DIAGNOSTICS

CERTIFICAT D’HABITABILITE - PRET A TAUX ZERO

Cadre réglementaire

Conformément au décret n°2005 669 du 31 janvier 2005 relatif aux avances remboursables sans intérêts pour l’acquisition ou la construction de logements en accession à la propriété.

Le logement à un certain nombre de critères définis par la loi.
Le certificat est réalisé par un professionnel du Bâtiment dument assuré pour cette prestation.

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Etudes des critères retenues

Dimensions de l’appartement – Nombre de pièces et caractéristique de celles-ci

Surfaces minimales de certaines pièces

Hauteur sous plafond

Composition des pièces

Confort de chaque pièce

Eau et Energies gaz et électricité

Chauffage

Pérennité du Bâti – parties communes / cage escalier, toiture, ravalement des façades…

CONSTAT DE CONFORMITE AUX CARACTERISTIQUES D’UN LOGEMENT DECENT (LOCATION)

Conformément au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques pris pour l’application de l’article 187.de la loi N°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (S.R.U.)

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CONSTAT DE CONFORMITE AUX CARACTERISTIQUES D’UN LOGEMENT DECENT (LOCATION)

Pour être loué un logement doit respecter les caractéristiques du décret du 30 janvier 2002.

La mesure s’applique aux nouvelles locations, mais aussi aux contrats en cours.

Il s’agit de conditions relatives à l’état du logement et à son confort.

SURFACE MINIMUM :
la surface habitable du logement est au moins égale à 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, à défaut le volume habitable minimum est de 20 m3. Par ailleurs, le logement doit disposer au minimum d’une pièce principale.

LE CONFORT DU LOGEMENT

LE CHAUFFAGE : dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits ou combustibles adaptés au logement et permettant l’installation d’un chauffage normal.

LA DISTRIBUTION D’EAU : intérieure au logement, il la faut potable, avec un débit et
une pression suffisants. Les eaux ménagères et eaux-vannes sont évacuées sans risque de
refoulement, ni d’odeur.

LES INSTALLATIONS SANITAIRES : elles comprennent un w-c, séparé de la cuisine et
de la pièce où sont pris les repas. Une baignoire ou une douche (eau chaude et froide) est
également requise.

LOGEMENT D’UNE SEULE PIECE : L’équipement sanitaire peut se limiter à un seul
w-c, même extérieur au logement, situé sur le palier, ou dans le même bâtiment, mais
facile d’accès.

L’ELECTRICITE : le réseau électrique permet un éclairage suffisant de toutes les pièces
et accès, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers indispensables à la vie
quotidienne. La sécurité des usagers doit être prise en considération.

L’ETAT DU LOGEMENT

LE GROS OEUVRE : Il assure le clos et le couvert. Cela concerne sa solidité, la protection
contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la
couverture assurent la protection contre les infiltrations d’eau…

LA VENTILATION, LA LUMINOSITE : le logement est équipé d’ouvertures et de
dispositifs de ventilation permettant le renouvellement de l’air pour une occupation normale
du logement. Les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’une
ouverture à l’air libre…

LA SECURITE : il est nécessaire de veiller à l’état des dispositifs de retenue des personnes
(garde-corps, rampes…), ainsi qu’au réseaux et branchements d’électricité et de gaz,
équipements de chauffage et de production d’eau chaude qui doivent être conformes aux
normes actuelles de sécurité et en bon état de fonctionnement…

ATTENTION aux matériaux de construction, aux canalisations et aux revêtements du
logement qui ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité des
locataires.

Sont en particulier visés les risques d’exposition au plomb dans les peintures et à
l’amiante.

LE LOGEMENT NE RESPECTE PAS CES NORMES :
Le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité, sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat.

A défaut d’accord, le juge d’instance se prononcera sur la nature et les conditions d’exécution des travaux et, le cas échéant, sur une réduction du loyer.